MRが大家業のビジネスモデルについて自分の頭で考えてみた

元MRで現在無職大家@転職活動中のふ~てんです。

大家業の本質について考えてみたきっかけは創業計画書

今まではMRという属性のお陰で簡単に銀行からお金が借りれたのですが

無職だと流石に銀行がお金を貸してくれないので

新法人を創設し日本政策金融公庫に融資打診をする

という作戦を検討中でございます。

日本政策金融公庫は「事業支援」とくに「創業支援」に力を入れている公的機関

民間銀行さまが相手にしないような「何の実績も無い生まれたての会社」

に対しても融資を検討くださいます。

ただし、そのようなハイリスクな状態の会社にも融資するからといって

誰にでも簡単に融資する訳では同然なく

融資審査は通常の銀行以上に厳しいといった声も聞かれます(大家業に対しては特に)

金融公庫に融資を相談する際に必要な資料に「創業計画書」というものがあります。

創業計画書には売上や「経費」などの「事業見通し」を記載するトコロがあるのですが

そこを作成している中で「大家業というビジネスモデルの本質」はこういう事じゃないか?

と思えてきたので自分の言葉でブログに書いてみる事にしました。

大家をビジネスとしてとらえていない段階

大家に興味を持ち始めた頃は

物件購入費用の月々のローンを家賃で払えるか?しか考えていませんでした。

家賃からローン代金を引いた残りがほとんどないような新築や築浅の区分。

場合によっては家賃に自分のお給料を加えてローン返済するようなプランもありました。

まったくビジネスとして成立してないですが

MRに電話営業してくる業者さんから紹介される物件はそんなのばかり

考慮する経費は「業者に払う家賃回収手数料」と「修繕積立金」くらいでした。

 

大家を普通のビジネスとしてとらえてる段階

少し大家について勉強し始めると

「固定資産税」「保険料」「退去時の原状回復費」「物件に必要な修繕費」

などの必要経費を当初よりは考慮するようになり

「売上である家賃から経費を引いた残りがプラス」になってる状態

いわゆるインカムゲインを狙う経営を目指すようになりました。

 

収入が経費支出より上回るようにするって

ビジネスとして当たり前だと思うのですが当たり前になってない

物件も多いのが不思議です。

でも世の中には赤字経営って結構あるので

「もっとも簡単なビジネス」である大家業とはいえ

油断せずに取り組んでいきたいと思います。

 

大家ビジネスの独自性と本質を理解している段階

ワタクシが本質について興味を持ったきっかけが「融資相談の資料作り」

だったことから分かるように大家業の独自性と本質には

「融資」が大きく関わっています。

 

「収入ー経費」を計算する際

普通のビジネスでは「ローンの金利」を経費と考えます

でも大家は「ローン返済額」全部を「経費のように」考えます。

注意が必要なのは「経費のように」考えるだけで

税務上は経費になる訳ではありません。

 

ちょうど手元に売値2920万、家賃9.8万円

ローン返済額94,172円のダメダメ区分の提案書があります。

返済額のうち金利は44,000円程度ですが

大家さんの感覚的にはローン返済額全体94,172円の方を

「経費のように」感じると思います。

 

しかしもう一度繰り返しますが「ローン元本は経費ではない」

「黒字から返済に充てる部分」がローン元本

逆の言い方をすると外からお金を補充せずに

継続的にローン元本を返却できてれば黒字ビジネス

*上にあげたダメダメ区分は

リーマン給料から補充する事になるから

ビジネスとして黒にはなってません

 

今、大家が経費と感じるけど経費でないモノ「ローン元本」

について話題にしたので

次は大家が経費と感じないけど経費であるモノ「減価償却」

について考えてみたいと思います。

 

減価償却はお財布からお金が出ていかないのに経費計上できるので

「魔法の経費」なんて言う人もいて

上にあげたようなダメダメ区分を

うっかり買っちゃう人が後を絶たないのも

この減価償却の魔法にかかってしまったからだと個人的には思ってます。

 

減価償却とは大家業で言えば建物が古くなって価値が目減りした分を

経費計上して帳簿に反映させる仕組み。

ここにも書きましたし、どこを見ても「経費」と書いてあるのだから

「減価償却は経費」なので

収益計算するなら減価償却は支出側、マイナス側です。

 

今ままで書いてきた事をまとめると

「家賃」-【「ローン元本」+「ローン金利」+「その他経費」】

が黒字になるかどうかを気にしてる大家が多い気するけど

損益計算上は

「家賃」-【「ローン金利」+「減価償却費」+「その他経費」】

が黒字になってるかを気にすべき

 

とはいえ、金利は貸してである銀行が決める事だし

原価償却がいくらかはルールで決まってるもの

「ローン金利」や「減価償却費」を調整するのは難しいので

「家賃ー経費」がしっかりでる物件を探すという

実際にとる行動はインカムゲイン経営上は変わらない事になります。

 

しかし

・経費のように見えるが黒字部分であるローン元本

・経費のように見えないが経費である減価償却

の本質とは何だろうか?ともう一度考えるため

返済と減価償却が終わった状態を見てみたいと思います。

 

残ってるのは「帳簿上価値のない建物」と「土地

建物は残念ながら帳簿価値無くなりましたが

収益計算上はマイナスで計上済です。

もし建物に減価償却後でも残存価値あれば含み益

 

一方収益計算上はプラスで計上済なのにも拘わらず

手元には無い「ローン元本」のうち建物代ではない部分

土地代という事になります。

 

書くと当たり前、言われると当たり前

のように思われるかもしれませんが

上にも書いたように

大家は感覚的には「ローン元本」を経費と感じてます。

つまり「消えた金」のように思ってるって事です。

ですが、黒字なのに消えた金は土地として手元にある

 

「不動産投資の本質とは土地を買う事」

誰かが言っていた気がしますが腹落ちしました。

 

大家業(不動産賃貸業)とは

家賃ー経費という普通のビジネス(インカムゲイン経営)をしながら

「黒字で土地を買う」というキャピタルゲイン経営をする事だったのです。

土地代が上がれば勿論利益は増えますが

黒字を積み上げてきた結果が土地なので

インカムの部分が上手くいってれば土地代がいくらになろうと少なくてもプラスにはなるし

逆に土地の価値が上がる可能性が高い場所なら多少インカム経営の成績はリカバーできる。

 

どっちに重心を置くかは都会派、田舎派で分かれるトコロですが

大家業である以上、本質的には両方をやってるという事を

今回改めて気付けて良かったです。

オマケ|キャッシュフロー経営とはどういう行為か?

減価償却費は魔法に見えても経費

本質的にはマイナス側にある費用ですが

キャッシュフローを作る作用はあります

いつか返さなきゃいけない200万だけど

一次的に手元に200万もってくるために使う事ができます

手元にあるウチに上手く運用するのが

真のキャッシュフロー経営という事になりますが

いつか返さなきゃいけないお金

という事を正しく理解おきたいと思っております。