MRはどんな物件を買うべき?40部屋経営のMR大家から3つの提案。

MR大家のふ~てんです。

どんな物件を買ったら良いのか?

あくまでもイチひよこ大家の意見なので

エビデンスレベルが9Eという点はご留意ください。

 

買うべき物件は3種類

①築古戸建て

②1棟マンション

③1棟アパート

パイセン大家さん達が買ってる物件を大きく分けると3つになります。

一つずつ簡単に解説します。

 

①築古戸建て(通称:ボロ物件)

土地値に近いようなボロ物件を買って

自分の労働力投入!(お洒落に言うとDIY)

規模が小さくリスクが低いので

タネ銭が無いスタート時期に買う方が多い印象ですが

高利回り物件の見つけやすさやDIYが趣味も兼ねてるといった理由で

ベテランになっても継続購入する人もいます。

 

労働力投入に時間と気力体力を削られるのと

中途半端に現金を使うと大物買う時の頭金が減っちゃうので注意!

 

②1棟マンション

田舎でも1億、都会なら2,3億くらいの金額をツッこむ。

銀行から融資をひいてレバレッジかけるのが不動産の醍醐味!

大物は設備維持(エレベーターとか)や固定資産税も高額なので

きちんと運営費用も借りましょう!

...ってのは危険なので

きちんと自己資金(頭金)準備できるようになってからチャレンジしましょう!

 

③1棟アパート

戸建てとマンションの間、バリエーションが豊富なので

築年数、規模、立地を選ぶ事で値段、利回り調整し易いです。

築年数や立地で値段、利回り調整できるのは

戸建てやマンションだって同じじゃね~か!

というツッコミを受けそうですが

MRが狙う価格帯に物件数が多いのはアパートだと思います。

ただし、物件数が多いという事は

それだけライバルが多いという事でもあります。

アパートメーカーが地主さんを騙して

地主さんへエビデンスに基づいた情報提供をして

局所に集中して物件を建ててたりするので

賃貸需要と物件供給量のバランスには気を配りましょう。

 

テナント系、民泊系、事業系など上級者向けもありますが

大きく分けると基本は上にあげた

築古戸建て、マンション、アパートの3つです。

 

区分は買うな!

えっ?普段仕事中に電話がかかってきて

エビデンスに基づいて提案を受ける

一等地の新築区分や築浅区分は???

 

ワタクシ冒頭にも申し上げたとおり

あくまでもヒヨコ大家の身なので

偉そうには言えないのですが

ちゃんとした大家さんで

新築区分や築浅区分をやってる人、ほとんど見た事ありません。

ちゃんとした大家さんだったら99.9%反対する思います。

ごくごくご~く、レアケースで

区分を沢山買う戦法をとってる方いるってのを

風の噂で聞いた事がありますが

一般的には買うべきでない物件と言われております。

逆ハリこそが投資だ!と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが

少なくとも、何故買うべきでないと言われてるか?理解するまでは

新築区分、築浅区分買わないでくださいね!

 

...というか

それが理解できないうちは、買っても良い物件である

築古戸建て、マンション、アパート

も買わないでくださいね。

 

次回は何故新築区分、築浅区分がオススメされないか?です。