MRがRC1棟モノ買ってみた|借り上げ・融資・コロナ禍

MR大家ふ~てんです。

これまで購入してきた物件

1号:ボロマンションの区分

2号:古めマンションの区分

3号:ボロアパート1棟

4号:有名メーカーアパート1棟 サブリース付

社宅借り上げ話から物件売買の案件へ

前回4号を購入してから半年後、Rさんから別の提案が届きました。

4階建て24部屋のうち7部屋しか埋まってないエレベーター無しRC

 

そもそもなんでRさんがこの物件を取り扱う事になったのか?

地元の某企業から借り上げ社宅12部屋を探して欲しいとの依頼が舞い込んだそうです。

12部屋空いてる物件なんてなかなかないよ~と思ったRさんですが

20年前鳴り物入りで建った物件に結構空きがあったことを思い出したそうです。

 

地元のまぁまぁ大きい工務店が建てたモノ

造りはちゃんとしてるし、スペースも1人向けにしては広めに確保してるという事もあり

新築から暫くは順調だったようなのですが管理がとにかく雑。

 

雑というかほぼ放置で入居付け活動すらほとんどしてなかった様子。

募集をしてないんだから、そりゃどんどん空室増えるだろ!という状況でした。

 

この物件を管理してたのは、建てた工務店の子会社。実はこの会社が隣の県にあります。

となりの県の方が人口が多いので、その県へ攻めの姿勢で子会社作ったようですが

本社膝元県の管理がずさんになっておりました。

 

この物件の事を思い出したRさんが改めてこの物件を見に行った時は

草がぼうぼうで木の枝は越境、昔の面影は全くなくなってたそうです。

 

Rさんが管理業者さんに

隣とはいえ県外から管理は大変ではないか?

だったら親会社へ売却を提案し管理も手放した方が良いのではないか?

というような事をマイルドに伝えたら結局その通りの流れになり

売却の方向で話が進んだようです。

 

私のトコロに話が来る前に地元の不動産業者が関心を示していて

12000万の売り値に9000万の指値を入れてるとのことでした。

Rさんの探りによると10000でも簿価をちょっと切ってるようなので

下げても10000が限界ぽいとの事だったので

「業者買い付けが流れるようなら10000でオーダーを」とお願いしました。

「農家のみかた」JAさんは「大家のみかた」になる事も!

融資は前回の4号(サブリースアパート)と同じくJAさんに相談しました。

前回サブリースについて記事するのに夢中で融資について書き忘れておりました。

 

最初の1号(区分)は現金で

2号(区分)と3号(ボロアパート)はイケイケの地方銀行から融資を受けました。

初めて融資を受けようとする時「融資がじゃぶじゃぶで誰でも借りれる状況」なのに

都市銀行からは門前払いされたというエピソードを書きましたが

 

そのエピソードから2年くらい経過した頃

不動産投資界にはスルガショック、かぼちゃの馬車事件が発生。

ゆるゆる融資がガチガチになり、お金を借りるのがとても大変になりました。

 

ワタクシが4号を買いたいと思ってイケイケ地方銀行に融資相談に行った際も

以前はすごくウェルカムだったのに

基本サラリーマンに不動産用の融資は出さない方針になりました。

土地を持ってる地主さんなら可能性があるかもしれませんが...

ととってもそっけない対応でした。

 

そんな時に救いの手を差し伸べてくれたのが農協(JA)でございます。

農協って農家から搾取農家さんのサポートをする団というイメージしかなかったのですが

JAバンクという言葉がある通り金融事業もしていて農家以外の人にも融資してくれます。

 

とはいえやっぱり基本は農家さんのための組織

投資用不動産を購入するための融資については良く思ってない内外関係者もいるようで

どのくらい積極的に融資を検討してくれるかは担当者間の差が大きいようです。

まぁ担当者間で融資への温度差が大きいのは

どの金融機関からお金を借りる時でもついてまわる問題ですが

 

ワタクシがお世話になってるJA担当者は不動産融資について積極的に検討してくれる方で

4号物件購入のでお世話になりました。

今回の5号物件で相談に行くと、前回4号物件についての審査で属性チェック等終わってるので

問題なく融資できると思うとの大変心強いコメント

 

そろそろ法人化を検討していたので新設法人への融資が可能か?についても聞いたのですが

法人になると審査が信連(いわゆる銀行でいう本店のような組織)になるので

融資まで時間がかかるし、OKがでるかどうかも分からない

と一転とても心細いコメント(涙)

 

もしかしたら支店の実績にしたいという思いもあるのかもしれませんが

上述したスルガショックの影響もあり

新設法人への融資についてチェックが厳しくなってる

という話は別ルートでも聞いていたので今回は個人でお願いする事にしました。

 

そのような状況でも個人ではすんなり融資いただけるというのは

MRという職業の融資属性の高さを反映の事だと思いますので

やっぱりMRと大家の親和性は大変良いとあらためて感じました。

コロナ禍の大家とMR

元々は「地元業者の12部屋社宅借り上げ」から話が出てきた今回の物件ですが

オーダー入れた時点ではまだ借り上げが確定はしてませんでした。

ですが融資付けの相談などの手続きを進めてる間に予定通り12部屋借り上げの話も決定

 

24部屋中7部屋入居が24部屋中19部屋入居になるので購入直後の出だしが大分楽になります。

浮かれちゃダメだと自分に言い聞かせつつも一気に残り5部屋!やっぱり嬉しい(^^)

 

借り上げ以外の問い合わせもチラホラきてるとの事だったので

繁忙期で決めるぞ!!と意気込んでいたのですが

そのタイミングで、まさかのコロナショック!

 

自分の物件でも2部屋ほど転勤延期での申し込みキャンセル

そのほか、1部屋コロナ理由の値下げ交渉がありました。

 

まさかの事態ではありますが、

逆にこのような状況でも定期的にインカムが発生する大家業って凄いと改めて感じました。

 

コロナ禍ではMRの皆様、多くの方が在宅ワークだったと思います。

在宅大変だ!在宅じゃ給料でない!と世の中が大混乱の中

製薬会社はホントに凄く潔く完全在宅に切り替えた会社が多かった。

 

業界的にこの状況で完全在宅にするの当たり前だろ!って考え方もあるかもしれませんが

製薬会社は沢山の社員を抱えてる会社が多い。

沢山の社員全員の出社を完全にストップしてそれでも100%給料を払い続けるって

まったく当たり前じゃなくってスーパーホワイト!

 

今回のコロナで製薬会社ってやっぱ凄い!と思ったのですが

その一方で改めてMR不要論について考える人が社内外で増えたのも事実。

 

MRは素敵な仕事でやりがいも意義もあり、暫くは無くならないと思いますが

それでも今ほどの数は必要ないとも思いますし

MR以外にもなくなる職業ってのは本当に沢山でてくる。

 

今の仕事を卒業する準備というのはすべての人がするべき。

どんな仕事をしていても、それこそお医者さんであっても。

 

大家じゃなきゃダメって事は全くないし、もちろん大家業だって不確定要素は沢山ある。

それでも大家はもっとも簡単なビジネス!

 

人生で一番若い今!まずはもっとも簡単なビジネスで

トレーニングを積むのはオススメでございます。