元MRが大家業で1000万円得るのに必要な借金について考えてみた

現時点では借金5億までを上限に思考してるふ~てんです。

 

一番お世話になってる金融機関さんから

貸すとは言われてないけど

「5億までなら考慮する」と仰っていただいた事があるのと

自分はピュアな手残りの目標を「借り入れの2%」に設定してるので

単純計算すると5億借りたら1000万のピュア手残り。

 

因みに何故1000万を基準に考えるのか?

すっごく「あるある」な話ではございますが

明確な根拠なく「とりあえずの基準」を1000万にする人

って多いじゃないですか?

ワタクシも例に漏れず「とりあえず」でソコを基準にして生きてます。

 

ピュア手残り2%ってのは

自分が狙ってる利回り

物件購入をフルローンで買うという手法

での数値なので

今後物件から生み出されるキャッシュを

物件購入費用に注入する事で

ピュア手残り割合は上げる事ができるができると思います。

そうなると借り入れ額はもう少し少なくても

1000万円をピュアに手元に残す事ができると思います。

 

【数字でもう1回】

自分は現状

2億の借金で2000万の家賃収入

400万ピュア手残りのイメージ

 

これを

5億の借金で5000万の家賃収入

1000万ピュア手残りにするってのが取りあえずの目標

 

でも家賃から生まれる現金注入すれば

1億の借金で2000万の家賃収入

1000万ピュア手残りって方向にもっていく事も可能

 

逆に「資産性の高さ」を今より重視して

利回りのラインを少し下げると

ピュア手残りの割合は下がるので

借入額は増やさなければいけなくなります。

 

【こちらも数字でもう1回】

5億の借金で5000万の家賃収入

1000万ピュア手残りにするってのが取りあえずの目標

 

資産価値が高いのは買い値に対し家賃はソコまでもらえない

5億の借金で3500万の家賃収入

ピュア手残りは700万どまり

 

5億買って5000万の家賃もらえる物件と

5億買って3500万の家賃しかもらえない物件

だったら5000万もらえたほうが良いと思うかもしれませんが

3500万しかもらえない方は資産価値が高い

別の言い方をすると高く売れる

値上がりで生まれたキャッシュを注入すれば

目標ピュア手残りというゴールは近づきます。

 

もらえる家賃重視の戦法でも

売却時に少しでも高く売れるとペースは早まりますし

売却益重視の戦法でも

月々の家賃高い方がペースが速いしリスクも減ります

 

そしてどちらの戦法でも大事な事は

物件から生み出されたキャッシュを再注入してペースを速める

という事だと思います。

 

大家業をやってて部屋数がそこそこ増えてくると

一次的に口座に振り込まれる金額も大きくなってきますが

それを再投資するのが大家業の醍醐味!

 

散財してしまうとペースが遅くなるだけでなく

事業継続の面でリスクが高まりますので要注意でございます。

 

ワタクシが取りあえずの目標としてる

5億円の借金で1000万ピュア手残り

皆様どうお感じでしょうか?

 

ヤバくね?と思われた方も多いかもしれません。

ワタクシもそう思います(笑)

でもこの状況は一番ギリギリの攻め方で設定してます。

基本的には大家業から生み出された利益は再投資して

キャッシュ注入するつもりなので、これより余裕のある道になる予定です。