MR大家が経験した3つのリスク|空室・滞納・事故物件化

MR大家ふ~てんです。

過去の記事にも書きましたが大家業はビジネスの中で最も簡単。

1人、2人ではなく本当に数多くのぱいせん大家さんがそう仰います。

まだ駆け出しのひよこ大家ながらワタクシも実感しております。

とはいえ事業をやってればトラブルはつきもの。

 

今回はMRが大家を始める際に想定しておいた方がよい

3つのリスクについて書きます。

MRはリスクについてのプロフェッショナル

リスク素人はリスクって聞いただけで委縮してしまい

論理的に考えたらベネフィットがある行動をとれなかったりますが

 

MRの皆さんは、クスリのプロ!

薬はリスクがあるけど大きなメリットがある製品の象徴です。

 

リスクについての考え方には長けているので

副作用があるって聞いただけで薬を飲むのを拒否するような人

にはならないで欲しいと思います。

 

リスクへ正しく対応するために、リスクを想定しておく事が大事ですので

自分が経験したトラブルが少しでも参考になれば嬉しいです。

①空室リスク

空室リスクは大家を始める前の人でも、すぐに頭に浮かぶのではないでしょうか?

大家業は空室との戦いと言っても過言はないと思います。

自分もやっぱり空室は経験しております。

2つ目に買った区分

1ヶ月で埋まると想定してた→4ヶ月めでやっと入居

5つ目にかった1棟RC

最初の繁忙期で5部屋埋めて満室想定→COVIC19の影響もありまだ4部屋空室

 

空室リスクへの対応として

もちろん満室にするためにどうするか?という考え方は大事ですが

空室でも大丈夫な体質で経営しておくしておく

というのも、とってもとっても大事だと思います。

 

具体的には

ローン返済の割合を上げ過ぎない

ある程度の数を持つことでリスク分散

 

自分の例で言いますと

2部屋目のとき区分を600万フルローンで購入しましたが

節税向け新築区分に比べたらローン額が安いですし

現金購入の埋まってた1部屋目が支えてくれました。

 

5号RCが現在も4部屋空いちゃってますが

5号単体でだいたい半分埋まればローンは賄える

所有部屋数が44あるので埋まってる40部屋が支えてくれる

という状況なので

埋めないともったいないとは思いますが

どうしよう!どうしよう!と焦らなくてはよい感じです。

②滞納リスク

MRみたいにスペシャルホワイトな業界にいると

滞納なんてなかなか想像できないかもしれませんが

大家さんにとって空室より怖いと言われてるのが滞納です。

 

家賃を実際にもらってなくても

入居者さんから家賃をもらう権利を手にしてますので

税務的に売り上げとなっており

家賃回収できていなくても税金は徴収されてしまいます。

 

皆様聞かれた事あるかもしれませんが

日本の法律は入居者さんに大変有利な法律になってまして

滞納家賃を回収するのも退去いただくのもなかなか大変です。

 

払う払うといってい座られても面倒

突然夜逃げされても面倒

とにかく滞納は空室ドコロではないリスクとなります。

 

対応としては

入居者の質に気を付ける

トラブル対応スキルを上げる

 

MR大家の場合、本業もありますので

物件管理を不動産屋さんにお願いするケースが多いと思います。

不動産屋さんにとっても滞納は大変面倒ですので

基本的にはきちんと入居者セレクションをやってくださる筈です。

 

管理お願いした不動産屋さんに

滞納について根堀り葉堀り聞き過ぎたら

うちで管理してる物件沢山あるけど

滞納なんてホントに極まれにしかないですよ!

って笑われちゃいました。

 

購入価格高めで家賃も高めな物件なら滞納リスクは少ないです。

ただ一般的に物件価格程は家賃は上がらないので

高級物件だと利回りが低くなりがちです。

最初の頃は規模が小さいので、利益をある程度狙うなら

高利回りを検討する事になり、築古系を選択するかもしれません。

その場合はたまに遭遇するかもしれません。

 

ワタクシ滞納は経験した事がありませんが

家賃回収をお願いしてる不動産屋が経営難で潰れて

入居者さんから預かった家賃を持ち逃げされた事はあります。

 

内容証明を送ったり少し面倒な作業ありましたが

書類の書き方を学んだり裁判について勉強したり

良い経験になりました(裁判はしてないですが)

 

滞納を経験する頻度多くは無いと思います。

とはいえそのリスクを考慮できるかどうか?

発生したときに対処するイメージをもてるかどうか?

は大家業をしていく自信や安心に繋がる気がします。

 

皆様にご紹介したい

トラブル対応スキルを学ぶのにオススメのブログがございます。

自主管理大家の日々(必殺大家人)

 

先ほど、不動産屋さんに管理まかせたら入居者をセレクションしてくれる

と書きましたが、必殺さんは自主管理をされてます。

 

不動産屋さんが避けるような方へも住むところを提供し

その分利回りよく経営する作戦です。

 

福祉のマインドで事業をされてても

裏切りの滞納攻撃を受ける事があるようです。

その際の対応について、てもリアルに描いてくださってます。

 

滞納するような人とやりとりするのが怖くないのか?という問いに

必殺さんは「でるところにでる覚悟を持てば」

恐い事になる可能性は低いと仰います。

 

もう一度お伝えしますが滞納リスクはそんなに多いものではないと思います。

それでもそんなトラブルにも対応できる自信は安心に繋がります。

そしてそのような自信は

大家業以外のビジネスでも大切なものな気がします。

③事故物件化リスク

最後が事故物件化リスクでございます。

滞納はお金が入ってこないが

税金という出費が発生するのでマイナスとお伝えしましたが

事故物件化も物件価値は毀損するし

特殊清掃などの出費がかかる案件でございます。

 

ワタクシも3号1棟アパートで

入居者さんが残念ながらお亡くなりというケースを経験しました。

 

事故物件化はなかなか予防が難しいと思いますが

マンションであれば屋上に登れないようにするくらいでしょうか

あとは空室のところでもお伝えしたように数による分散化

 

MRの皆様は生と死というものについて思いを巡らせる方多いと思います。

死について一般の人よりも冷静に対応し

関係者の方、周りの方に寄り添いながら乗り越えられるはずです。