空室を一括借り上げするという魔法|入れ替わるキャッシュフロー

おはようございます。

現代の魔法使い落合陽一先生が大好きな(元)MR大家ふ~てん@就職活動中です。

 

今回は我が家に面白いサブリース商品のチラシが届いたのでご紹介

そもそもサブリースとは?については前回書きましたので

興味ある方はそちらもご覧ください。【前回の記事

 

ユニークなサブリースとはどんな商品か?

空室から借り上げてくれるサブリース!

わお!大家さんが恐れる空室を解決してくれるの?まさに魔法!

えっ?でもサブリースって空室でも家賃が入ってくるんでしょ?

今回の商品の何がユニークなの?

 

一般的にサブリースは一棟まるまる契約するのが普通です。

少し具体例を提示

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート】

満室だと75万円を80%保証という事で60万で借り上げます

というのが普通のサブリース。

 

仮に全部屋でも60万円はいってくるので家賃保証とも呼ばますが

満室だと15万円抜かれる制度だという話を過去記事で致しました。

 

今回のユニークサブリースは現在空室の部屋から借り上げなので

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート】

3室空室だったらその部屋から80%保証の4万で借り上げますとの事

 

5万円で12部屋は埋まってるからその分は満額大家さんのモノ

そこに「空室の保証家賃12万円をお支払いします」

と謳っております。

端的に言うと12万円頂けるシステムのように思えます。

条件1 入居済部屋の管理を任せて頂く事

でもそんなハズないのでどんな仕組みなのか丁寧に見てみると

条件「入居済部屋の管理を任せて頂く事が条件、管理料は7%です」

普通は5%程度なのでな~んだここで抜いてるのか!

と思って計算。

 

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート/12部屋埋まってる】

今までの管理料(5%):2,750円(税込み)

今後の管理料(7%):3,850円(税込み)

12部屋分掛け算してもアップ額が13,200円

アレ...思ったより大した事ないなぁ...

これはやっぱり大家さん想いの素敵な商品か?

条件2 退去があったへやから保証料家賃に

よくよく見るともう一つ条件があった

条件「退去があったへやから保証料家賃に変わります」

今回のサブリースは「空室借り上げます」ぢゃなくって

あくまでも「空室から借り上げます」です

まぁサブリースってそういう制度だからね~

因みに家賃がどんな感じに下がるか計算

 

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート】

12部屋埋まってる⇒12部屋借り上げへ

入居状態:家賃は5万ですが管理料(7%)が抜かれて46,150円

借り上げ状態:保証料家賃が40,000万円

一部屋空くごとに6,150円ずつ収入が減る

12部屋空いたら73,800円収入が減る

 

逆に言うと738,00円業者さんの手取りが増えるのか~

最終的に月7.4万円、業者さんの利益が増えるけど

空室リスクを考えたらアリかなぁ~

なんて数字をイジクリながら悦に浸ってたんですが

本当はどんなビジネスモデルなのか?

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート】

12部屋埋まってる⇒12部屋借り上げへ

についてもう一度考えてみました

 

最終的に業者さんはいくら抜くのか?

家賃5万円の部屋を4万円で借り上げてくれる訳だから1部屋あたり1万円

12部屋だから12万円を業者さんが抜く事になります。

 

勿論業者さんは空室になってしまった部屋へ

それまでと同じ5万円で入居してくれる人

を見つけなくてはいけません。

 

でも仕組みとしてみたら

今回のユニークなサブリースは

現在5万円で12部屋埋まってるアパートを活用して

12万円支払ってもらうスキーム。

 

もう一度言います

12万円払ってもらう仕組み

 

【一部屋家賃が5万円で15部屋あるアパート/12部屋埋まってる】

3部屋の空室に12万円払ってあげるように見せて

12部屋の満室から12万円払ってもらう

考えた人流石だな~と思いました。

凄すぎて怖くて、自分は利用したくないな~って感じました。

 

自分は利用したくないって書いちゃいましたが

サブリースは大家さんから部屋を安く借りて

入居者さんへ高く貸すビジネスモデルで

安い仕入れをして高く売るごく普通のビジネスモデルと全く同じ

 

今回のユニークサブリースは当初入居者がいる部屋については

多少管理料が上がるものの保証家賃ではなく

普通の家賃を支払ってくれる分だけ

普通のサブリースよりも良い商品なのかもしれません。

 

それにしても凄い

3部屋の空室に12万円払ってあげるように見せて

12部屋の満室から12万はらってもらう

仕組み

 

別に業者さんは何も悪い事してないです。

大家さんの空室が怖いという不安を取り除いてくれる

保証と呼ぶに相応しい制度

状況に応じて活用するのは大いにアリだと思います。

 

ただ自分が肝に銘じたのは

仕組みを創るのがビジネス

不安を解決するのがビジネス

不安を解決してもらうのではなく

不安を解決してあげるという思考じゃないとヤバいな

という事です。

 

大家やってたら空室は不安

でもその不安をワタクシは自分で解決したい。

なぜならビジネスをやってるつもりだから。

 

入居者さんの不安を解消できる部屋を提供する事が

結果として自分の大きな不安を解消する事になる。

 

これからも世の中に意義のある部屋創りを

心がけていきたいと思っております。