MRが1棟デビュー|新築区分の1部屋より安いボロアパート@節税目的

MR大家ふ~てんです。

新築区分、赤字で節税はダメ絶対!

ボロアパートは減価償却費のメリットある?

結局買ったよ!ボロアパート

 

前回、借り上げ社宅を紹介してくれた業者Rが信頼できそうだったので

 

区分2部屋目を購入したって話や、融資ゆるゆる時期にもかかわらず

都銀からはローン却下された!なんて話を書きました。

今回は自分が1棟モノデビューとして選んだボロアパートについてです。

なんだかんだ言ってもMRが気になるのは節税効果!

ワタクシある年に会社の業績が良かったため臨時ボーナスをいただいた事があり

その時だけ収入が増えてしまいまして

この税金をどげんかせんといかん!と心の底から思って追加の物件購入を検討しました。

 

MRはそもそも高給ですし、営業職なのでインセンティブを貰う可能性も結構あります。

このブログを読んでくださってるMRの中にも

税金対策として不動産に興味を持った方は多いのではないでしょうか?

 

だからこそ、携帯に区分業者からしょっちゅう電話がかかってくる訳ですが

MRは節税目的の新築マンションを何故買ってはいけないか?の記事にも書いた通り

新築や築浅の区分はオススメいたしません!!

数ある不動産の中で唯一買っちゃダメなのが新築区分と言っても良いくらいです(笑)

 

不動産をつかって節税を考える場合

1、サラリーマンでは使えない「経費」という枠を作る

2、源泉徴収という「魔法の経費」を作る

この2つが軸になります

新築区分、赤字で節税はダメ絶対!

1つ目の経費枠を作るという点に関しては

「経費とは事業に関する費用」なので

新築だろうが中古だろうが

区分だろうが1棟だろうが

根本的な考え方は同じです。

 

あくまでも事業に必要な費用な、実際にかかった費用を計上できるだけです。

「持ってる物件規模の何割までが経費」がなどが決まってる訳ではありません。

 

経費額を目標に物件の新旧や数を考えるのはおかしいと思います。

逆に維持するコストとして「経費」を考慮するマインドは大事ですが。

 

具体的に言うと年収1000万のMRが

200万の経費を作って年収800万にすることで納税額を減らす

という思考は正しくなくて

 

経費が200万かかっても家賃で黒字になる事業か?

→納税額は増えるのか?というマインドでいる事が大切

 

因みにMRみたいなハイスぺリーマンですと

上述の、「経費が200万かかっても家賃で黒字になる事業か?」という部分を

「経費が200万かかって家賃で赤字になる事業」...だけどお給料で補填可能か?

という注釈付で銀行や業者が自分や物件を評価してきます。

 

事業立ち上げ期の数年や事業拡大期は仕方なく赤字の事もあるかもしれませんが

ず~っと赤字(納税額が下がる)物件を購入しての大家業はもはやビジネスではありません。

ダメ!ゼッタイ!!

ボロアパートは減価償却費のメリットある?

2つ目の源泉徴収という「魔法の経費」を作るという点については

減価償却で下がった魔法の経費分が売却の際にブーメランとして戻ってきます。

 

5年で500万減価償却費を計上した物件は

売却時に500万上乗せで利益が発生します。

根本的な節税策にはなりません。

 

とはいえ

一次的に年収があがってしまった時に減価償却費を計上

残念ながら年収が低くなってしまったときに売却益を計上

する事で税率が変わり納める額が少なくなる事はあります。

 

根本的な節税にはならないものの

一次的な所得アップにぶつける減価償却目的の物件として

ボロアパートのメリットは償却期間が短いという点です。

 

新築、しかもRCとなると法定耐用年数が47年でございます。

物件価格(土地代は除く)を47分割した額が1年あたりの減価償却費です。

一方、法定耐用年数の22年を経過した木造アパートは

物件購入価格を4分割した額が1年あたりの減価償却費という事になります。

 

例えば法定耐用年数を越えた1000万円のボロアパート(土地代除いて)だと

1年あたり250万円の減価償却費になります。

RC新築区分で1年あたり250万円の減価償却費が発生する物件となると

購入価格は億越えになるかと思います。

 

これはあくまでも概算シミュレーションですし

先ほどもお伝えした通り原価償却費とは根本的には節税にはなりません。

ですが減価償却を短い期間で計上する事のメリットが発生する状況は

可能性としてはあり得ますので知っておいて損はないかと思います。

結局買ったよ!ボロアパート

前置きが大変長くなっていまいましたが

とある事情である年だけ所得が高くなってしまったワタクシ

減価償却費1棟もの大家の経験を買うために

前回記事にした信頼できそうな業者Rさんに物件紹介をお願いしました。

 

ボロアパートは管理に手間暇かかりますし色々問題が発生するリスクもあります。

儲ける事だけ考える不動産屋さんなら売り逃げすれば良いですが

売った後も買い主のケアを考える業者は手間やリスクを考えます。

 

不動産屋Rさんから

新築区分の1部屋より安いボロアパート@節税目的を紹介された時

「本当は県外の業者に流して管理をやめようと思ってた物件

でも、ふ~てんさんが買うなら私が責任もって管理します」と言われ

ボロの管理やトラブルについて

Rさんのサポートを受けながら経験を積むのが得策と感じた私は購入を決めました。

 

この時から数年経った今でもRさんとはお付き合いがあり

当時以上に信頼が増したのでこの決断は正解だったと感じてるワタクシですが

1、信頼できる業者Rさんでも県外の業者にだったら売り逃げを出口と考えてた

2、どんだけ信頼できる人がそばにいても自己責任のマインドがとても大事

という2点は昔の自分にアドバイスしたいです。

 

新築区分の1部屋より安いボロアパート@節税目的は

某地方国立大学の近くにある学生向けアパートで6部屋

 

学生さんが学期の途中で海外留学に行ってその後は半年空室だった

っていうプチトラブル

買った時から入居くださってた唯一の社会人が残念ながら突然死

っていう重めトラブル

などを経験しましたが、管理会社さんの頑張りもあり

今のトコロ何とか新学期には毎回満室

 

経済状況、融資状況によりますが売り値もおそらく買値と同じくらいではイケそう

といった感じで運営しております。