MRはサブリースについて知っておけ!|家賃保証とピンハネと丸投げ

おはようございます。

早期退職して転職活動中の(元)MR大家ふ~てんです。

 

このブログはMR歴約20年、大家歴約5年のワタクシが

まだ投資用不動産を買ったこの無いMR:たまごMR大家さん

大家さんになったばかりのMR:ひよこMR大家さん

を対象に記事を書いております。

 

今回は我が家に面白くも恐ろしいサブリース商品のチラシが届いたので

この商品についての感想です。

まずは一般的なサブリースについて知って頂くべく簡単にご紹介。

...と思って書き始めたらサブリースとは?が長くなったので

「面白いサブリース商品」については別途記事を書きます!

【その後書いた記事はコチラ

サブリースとは?

自分も活用してるアパートを持ってるため、過去にも記事にしてますが【過去の投稿】

サブリースとは業者が部屋を一括借り上げして転貸するスキームです。

メリットとしては何と言っても部屋が空室でも家賃が入ってくる事です。

 

業者が借り上げてくれてるので部屋に実際に入居者がいるかどうかは関係ありません。

なので家賃保証という大家を非常に誘惑する表現を使う業者もおります。

転貸とは「又貸し」なのでなんとなく、いかがわしい響きもありますが

業者が実際の家賃よりすこし安く部屋を借りて正規家賃で入居者に貸す

という行為なので

 

「安く仕入れて高く売る」という超基本的なビジネスモデルを

「安く借りて高く貸す」という型へ

ほんの少しズラしただけの真っ当な仕組みであります。

ですがいくつか問題もありまして

【問題点1】借り上げ家賃が定期的に見直される

これ問題っていうか、当たり前といえば当たり前の話なんです

アパートなりマンションなりが古くなっていけば募集する際の家賃は下がる訳で

業者だって利益を出してナンボですからそれに合わせて借り上げ家賃を下げます

 

なんでこんな当たり前の事が問題になるか?

最初にサブリースを契約する時に20年とか30年とか長期契約するから

もうすこし直接的に言うと

20年~30年、同じ家賃で借り上げてくれるかのように業者が匂わせる

からです。

 

サブリース契約を結ぶ2大シチュエーションは

1、MRなどのハイスぺリーマンが新築区分マンションを買う

2、地主などのハイスぺ非リーマンが新築アパートを建てる

ような時

 

しかも、サブリース契約を結ぶ人で多いのはいずれの場合も素人

つまり、素人が大家になろうとする時なんですが

この時に誰もが恐れる事そして必ず恐れる事が空室なんです。

 

大家をオススメした時に

どんなに知識のないシロートさんでも把握できてるリスクが空室

空室が怖いです。将来大丈夫なんですか?」

必ず言います!

 

そうすると業者は

「空室が怖いなら長期サブリース契約できますよ」とか

9割家賃保証!」なんて言い方する場合もあります。

 

9割家賃保証とか言って新築ピカピカ物件で

10%ピンハネしてるだけなんですが(笑)

まぁ先ほども書いたとおりビジネスモデルとして

ピンハネは非常によくある事なのでここは良いですが

*後日追記

ピンハネをよくあるビジネスモデルと書きましたが

ピンハネとは不正な行為に使う言葉のようですね...

ワタクシは合法でも利ザヤを抜く行為全般を

愛を持ってピンハネと呼んでおりますのでご配慮いただけたら幸いです

 

この保証される家賃が

長期契約だったらず~っと続くと思っちゃうんです。

なんでそう思えるのか?安い家賃しかとれない部屋を

業者が高く借り上げるハズなんてないのに

そこを疑問に思わない方は結構いるみたいです。

 

勿論、業者は全身全霊をかけてそこを疑問に思わないようにします

というかそこが話題にならないようにするという感じでしょうか

いずれにしても実際は家賃が定期的に見直されます。

ワタクシが見聞きする限りでは2年更新が多いと思います

つまり2年ごとに借り上げ家賃が下がる可能性がある訳です。

 

最初のうちは部屋も綺麗ですから更新だって

同じ家賃でサラっと流れていくんですよね

2年更新の問題点に気付かないで時間が過ぎていき

イザ家賃を下げなきゃいけない状況になって素人大家は理解する。

 

下げ幅が緩やかだったりするとちょっとずつ下がるので

問題点に結構長い間気付かない場合もあるかもしれません。

仕組みを理解しないまま売り逃げできる可能性もあるでしょう。

ここに次の課題が隠れています

【問題点2】大家が経験値を上げるのを妨げる

端的に言うと丸投げになりがちだと思います。

業務を業者に委託するのはアリですし

むしろ大家をやる理由として

「労働力を売らずに収入を得る」ためという方は多いでしょう。

 

ですが大家業はビジネスなので

自分の物件について知り、事業について勉強し考える事は必須

始めたばかりのひよこ大家なのであれば尚更で

きちんとした考えがあり、理解してサブリースを選択するなら良いですが

楽だから、安心だから、なんとなく

で家賃保証の響きに惑わされてサブリース契約をするのはオススメしません。

 

そもそも不動産を買う時に

本来はきちんと入居を見込める物件を買うべきですが

借り上げてもらえると思うと入居見込みが甘くなったり

場合によっては借り上げてもらえる事を理由に

入居見込みについて全く考えず物件を購入するケースが散見されます。

 

ワタクシが直接知ってるMRさんだけに絞っても

家賃保証を理由に入居見込みゆるゆるで

区分マンション買ってる方が沢山おります。

 

不動産は非常に簡単でリスクが低めなビジネス

先ほども書いたように

理解せずにやってても売り逃げして結果オーライ

多少マイナスになってもそこまで痛い目に合わずにすんだ

という事も多いですが

万一トラブルになった時にもサブリースは課題があります

【問題点3】業者が賃借人で立場が強い

普段部屋を借りてる立場だと意識しませんが

大家になって少し勉強すると感じるのが

借地借家法における賃借人保護の強さ

 

衣食住のなかでも長期的に特に重要だと思われる「住むトコロ」ですから

突然大家から訳も分からず追い出されたりしないように

入居者さんが守られるべきとは思うのですが

法律が前提としてるのが昔の地主と借家人的な関係なので

現在の大家と入居者の関係であてはめると若干時代にあっていない部分もあります。

 

入居者さんに快適に住んでいただけたら嬉しいな~

というのが普通の大家さんの感覚ですし

入居者さんが法的に守られていて特段気にする事もないように思えますが

法律が問題になるのは大抵トラブルの時です。

トラブルの際に法的にどちらが保護されてるかというのは結構大事です。

 

シロート大家とシロート入居者のトラブルでも

借地借家法で保護されてる賃借人の法的強さが足枷に感じるケースはあります。

サブリースの場合、物件に入居者さんはおりますが

大家が契約する書類の「借りる側」にいるのは業者になります。

 

シロート大家とプロフェッショナル賃借人の間でトラブルがあった場合

知識と経験のあるプロフェッショナルが「法律的に強い立場にあります。

業者がサブリースにおける賃借人の立場を使って家を乗っ取った

なんて話は聞きませんが、法的立場は意識しておいたほうが良いと思います。

正しく使おう!サブリース

サブリースの問題点を長々と書いてしまいましたが

ワタクシもサブリース契約してます。

そして私が(お会いした事はないですが)尊敬するぺんた先生

もこの記事にあるようにサブリースを採用しております。

日本管理センターから査定が届く!

日本管理センターと契約しました!

 

ぺんた先生はスキルと経験があって

自分で満室にする自信のある全空物件」を買う際に

資金調達するための切り札としてサブリースを活用してます。

 

スキルと経験のないシロート大家が

「自分で満室にする自信のない誰がやってもお満室な新築物件

を買う際にサブリースを活用するのと正反対な利用法です。

 

サブリースは正しく利用すれば

大家道を助けてくれる素敵な手段になると思います。