MR大家ふ～てんです。
前回お伝えしたように「資産総額〇億！」や「家賃収入〇万！」とか
盛りタイトルですので騙されないようにしましょう！(笑)
千三つだから物件探しは年単位
前回1億くらいの物件にビビッて買い逃した話をしましたが
その後、業者Rさんとは半年に1度くらい会食、3ヶ月に1回くらいお電話という頻度で接触
「良いモノあったら紹介してください」とお伝えしてました。
良いモノは簡単にはでてきません。
ワタクシも簡単には紹介してこないヒトだからRさんにお願いしてます。
それから丸1年は物件紹介がなく経過しました。
そんなある日5000万くらいのアパート見てみませんか？と提案を受けました。
木造ですが大手メーカーのブランド品。
2~3人まで受け入れられるスペックなのである程度差別化もできそう。
場所が角地でさらに前面駐車場へのアクセスが非常に良い。
物件はとても気に入り、お値段はまぁ許容範囲といった感じでした。
ひとつ気になったのがサブリース継続を提案された事です。
皆様、サブリースという言葉をご存知でしょうか？
サブリースの仕組みと注意点｜又貸し＆ピンハネ
例えば家賃10万の部屋で募集するような部屋があったとします。
大家→業者：業者は大家さんから入居者がいてもいなくても9万で貸り上げる
業者→入居者：当初の設定家賃10万で入居者さんに貸す
業者はちゃんと入居者見つけられれば他人の物件で月1万稼げる事になります
大家さんへは入居者がいてもいなくても9万円振り込まれます。
毎月確実に振り込まれるので業者は「家賃保障」と呼んでるトコロもあり
「空室でも家賃振り込まれるから安心ですよ～」と
大家の心理ハードルをさげるようなウリ文句で営業してたりします。
一見悪くなさそうなサブリースなんですが
業者は入居者を見つけられなかった場合赤字が発生しますので
部屋の競争力を手っ取り早くあげるために家賃を下げたがる傾向があります。
頑張れば10万で貸せる部屋なのに9万5千円で募集しましょう！とか言ってくる訳です。
9万で借りてそれを9万5千円で貸してくれる分にはまだいいですが
普通は下げた家賃額に応じて大家へ振り込む額も下げます。
さらに攻めの家賃下げならまだマシですが
なかなか入居者が決まらず家賃を下げざるを得ない状況になる事もしばしばです。
つまり「入居者がいなくても家賃を保障するシステム」とか言ってきますが
入居者がいなけりゃ家賃は下がるし、業者に手数料を抜かれる仕組み
なんです。
サブリースはだいたい2年更新が多いので
2年毎に業者と家賃交渉をする必要があるんです。
仕組みを理解してればいいのですが「入居者がいなくても家賃が入ってくる」という部分しか聞かず
最初に契約した家賃が10年も20年も入ってくると勘違いする大家さんも少なくないです。
部屋に住みたいと言ってくれる方がいなければ家賃を下げなきゃいけないのは
サブリースでもサブリースじゃなくても同じなら
家賃をピンハネされない通常スタイルの方が良いとワタクシは思っております。
大家vs借主で見た場合日本の法律は借主有利に設計されてるのに
自分より知識も経験もある業者が借主になるという点も気になるトコロです。
とにかく契約当初のサブリース家賃じゃなきゃ回らない物件は買わないようご注意ください。
サブリースは利益を業者さんに分けてあげるシステムです。
Win-Winを考える|それでもサブリース契約をした理由
そんな風に考えてる旨をお世話になってるRさんに相談したところ
・サブリースが一番必要ない時期は建てた直後（新築は人気なので簡単に埋まる）
・すこし古くなってきたら客付けや設備メンテで業者のサポート受ける意味が出てくる
・今回サブリース契約結ぶ予定の業者は業界Topメーカー。入居付けでは流石の集客力
・今後大家やっていくのに最大手業者とルートもっておくのはメリットだと思う。
・サブリースは保険のようなものなので辞めるのは何時でもできるが加入のチャンスは今だけ
＊すべてのサブリースが途中から契約できない訳ではありません
・サブリースでやってみて不満だったら私Rが管理引き継いでも良い。
・設備メンテなどは割高提案などされないようサポートする
とのアドバイスを受けたので、ご縁作りのためにサブリースをお願いする事にしました。
利益の面からみた場合、サブリースは典型的なピンハネなのであまり旨味ありません。
サブリースどころか不動産屋さんに管理をお願いする
普通の管理委託すらムダに感じて自主管理する大家さんも少なくないです。
ですがMR×大家戦略でやる場合、本業もある訳ですし
委託する、他の人の力を借りて運営するという視点は大事だと思います。
儲かっても自分の時間を犠牲にしてしまってはビジネスではなく仕事です。
テーブルの上のチップは1人で独占するのではなく皆で分け合う余裕を持ちたいと考えました。
